부동산에 대한 개념 정리와 특징

부동산에 대해

민법상 물건의 정의는 '유체물 및 전기 기타 관리할 수 있는 자연력'(민법 제98조)으로서, 이 물건의 범주안에 들어가는 것들 중, 토지 및 그 정착물을 부동산이라 하며(민법 제99조 제1항), 부동산이 아닌 물건은 동산이라 한다 (민법 제99조 제2항). 보통 부동산은 움직일수 없는 물건, 동산은 움직일수 있는 물건으로 분류하기도 하지만, 법적 정의에 의한 부동산의 정확한 정의는 위와 같다.

이와 비슷한 것으로서 동산이지만, 등기를 하는 등 법적으로써 부동산과 비슷한 지위에 있는 동산이 존재하고 이를 준부동산 혹은 의제부동산이라 한다. 예컨대, 자동차나, 선박, 비행기 및 건설 중장비 등을 이야기한다. 

상세

토지의 정착물에 대한 기준은 일차적으로 사회통념에 따라 결정되며, 토지와 분리할 수가 없거나, 분리에 과도한 노력 및 과다한 비용이 들어가는 경우... 쉽게 말해 개인 수준에서는 어떻게 물리적으로 도둑질해서 가져가기가 힘든 물건을 토지의 정착물로 인정한다. 따라서, 가건물로서 사용하는 컨테이너박스와 같은 경우 부동산이 아니고 동산으로 취급된다. 

강학상 토지의 정착물에 대하여 토지와의 그 결합관계에 따라, 종속정착물, 반독립정착물, 독립정착물의 세가지로 분리된다. 이를테면, 도로와 교량과 같은 경우 그것은 토지에 완전히 부착되고 토지와 구분하기가 힘들지만, 일반적인 형태의 건물인 경우 토지와 구조적으로 완전 분리되고 독립적으로 활용되므로, 독립정착물로 분류된다. 반면 반독립정착물의 경우, 대표적인 예로 수목, 미분리의 과실 등이 있다. 예컨대, 수목의 경우 입목등기를 갖추지 않으면 토지와 함께 움직이지만, 입목등기를 갖춘 경우 토지와 분리되어 개별적인 하나의 부동산으로 취급된다.

법적으로는, 민법 제99조에 따라서, 토지 및 그 정착물을 일컫는다. 미등기 혹은 명인되지 않은 나무나 돌담과 같은 정착물은 단지 토지의 일부로 파악하지만, 한국에서 건물은 토지와는 별개의 독립된 부동산으로 파악한다. 건물과 토지를 별개로 보는 것이 일견 당연한 것 같지만, 이는 절대적이지 않고 단지 각각의 사회에서 합의된 정책상의 문제일 뿐이다. 가령 유럽에서는 건물을 토지의 일부분으로 파악하는 법제도 있다고 한다. 또한 소유권과 별개로 지상권, 지역권, 전세권 등의 제한물권이 인정될 수 있으므로 매매 시에는 이러한 제한물권이 인정될 여지가 있는 지 확인해야 한다.

재무관리에서는 부동산을 주식보다 열등한 투자자산으로 분류한다. 재무관리에서는 금융시장이 발달한 선진국을 주 분석대상으로 하는데, 이들 국가에서는 주식과 연평균 상승률은 거의 같으나 환금성이 극단적으로 낮고 거래비용이 높기 때문이다. 

한국에서는 재테크의 수단으로 널리 선호되고 있으나, 해외 선진국에서는 주식과 채권의 인기에 밀려 인기가 낮은 편이다. 해외 선진국에서는 주택 이외의 부동산은 대부분 부동산투자전문회사가 보유하고 있으며 일반인은 거의 소유하지 않고 있다. 해외 선진국의 일반인들은 부동산을 직접소유하기 보다는 리츠를 통해 간접소유하는 경우가 대부분이다. 물론 주택의 경우는 국가마다 사정이 달라서 외국에서도 자가로 집을 보유하는 경우도 많다. 미국만 해도 자가 보유비율이 60%대로 매우 높다. 한국의 개인 주택보유율은 59.0%(2016년 1분기)인데, 미국의 개인 주택보유율은 62.9%로 한국보다 더 높다. 유럽 국가들도 한국보다 자가소유율이 훨씬 높다. 

부동산의 가치는 일반적으로 접근인구와 정부 정책에 비례한다. 정부 정책이라 함은 거래세, 담보대출 규제 등 부동산시장 개입을 주된 목적으로 하는 정책 뿐만 아니라 용적률 상향, 사회간접자본 건설 등 명목상의 주된 목적은 도시계획, 국토균형발전일지라도 실질적으로 부동산 가격 상승에 큰 영향을 미치는 경우도 포함될 것이다. 따라서 한국같이 인구밀도가 굉장히 높고, 정책적으로 부동산 소유주에게 유리한 정책을 펼치는 국가에서는 부동산투자가 매우 유망하다. 무작위로 100명의 한국부자들을 조사한 결과 88명이 부동산임대수입이 주수입원이라고 한다.

특징

현재까지는 규제가 가장 심한 시장 중의 하나이다. 다만 규제가 심각해진 건 떴다방, 용도불법변경 등 각종 불법행위로 인한 자승자박이기도 하며, 이마저도 외환위기(김대중 정부) 이후로 그린벨트 해제, 네거티브 규제 도입, 용적률 상향 등으로 조금씩 완화되고 있다.

부동산이 지나치게 높으면 서민 경제가 무너진다. 특히 집값이 월세까지 견인하는 경우 무주택자는 답이 없다. 그렇다고 내려가는게 마냥 좋냐고 하면 그것도 아닌데, 부동산이 급락할시에는 중산층이 박살날 위험이 있다. 특히 한 가정 입장에서 부동산의 급락은, 소비 경기니 뭐니 하는 것 등등과는 손해 나는 돈의 스케일부터가 넘사벽으로 차이가 난다. 일반적인 중산층의 자산구조에서 부동산의 비중이 상당하기 때문이고, 님비나 핌피 현상이 벌어지거나 선심성 용적률 상향, 사회간접자본 건설 등이 이루어지는 것도 같은 이유다. 그만큼이나 정부의 적절한 대응이 필요한 분야이고, 부동산 정책은 정부의 경제 능력을 평가하는 주요한 잣대 중 하나다.

주식과는 다르게 부동산은 정보가 폐쇄적이다. 주식은 투자에 관한 거의 모든 정보가 공개되어 서울에 살든 제주도에 살든 그 기업에 대해 아는 정보의 수준은 같을 수밖에 없다. 하지만 부동산은 일반인이 그 부동산의 투자가치에 대해 알기는 거의 불가능하고 제일 많이 알고 있는 사람이 인근 공인중개사인데 해당 부동산과 약간이라도 공간적 거리가 있는 공인중개사라면 그 부동산에 대해 자세한 정보가 없는 경우가 많다.

땅의 경우는 특별히 재투자를 않더라도 보유 가능한 시간이 무제한이다. 그래서 수틀릴 경우 땅을 샀거나 땅+건물에서 건물의 비중이 작은 경우, 부동산은 그냥 들고만 있으면 된다. 한편 대다수 건물의 경우 약 40년이 한계인 내구연한이 있어, 내구연한이 끝날 경우 재투자 없이 무한정 들고 있을 수가 없다. 땅이 아닌 건물만 샀을 경우나 땅과 건물에서 건물의 비중이 큰 경우, 가용 가능한 시간 안에 부가가치를 뽑지 않으면 오히려 손해일 수 있다.

대학교와 더불어 멀쩡했던 지하철 역명이 바뀌는 양대 원흉인데, 주로 다수의 아줌마가 모인 아파트 부녀회의 징징으로 인해서 발생한다. 이는 대외적으로 지명도가 높은 이름 혹은 고급스러운 이름을 붙이면 별다른 호재 없이도 집값이 상승하는 효과가 있기 때문이다. 오래된 아파트 이름이 갑자기 바뀌기도 한다. 이에 열이 받은 정부는 도로명주소 체계를 아파트 이름을 쓰지 않는 방식으로 만들어버렸으나, 이번에는 길 이름이 바뀌기 시작했다.

거래절차

자금준비, 정보수집에서부터 계약, 등기에 이르기까지 대단히 복잡한 절차를 거친다. 때문에 일반인간 거래에서는 공인중개사가 거래를 주선하고 중개수수료를 받는 경우가 많다. 절차가 매우 복잡해서인지 국토해양부에서는 부동산 거래절차에 대해 상세하게 안내하는 서비스를 개설했다고 한다. 

부동산 투자

원칙적으로는 많이 가지면 세금을 많이 내도록 하였으나, 현재는 각종 공제제도를 두고, 그 한도도 없거나 아주 높게 하여 대부분 경우는 같은 금액을 다른 방식(근로, 이자 등)으로 벌 때보다 세금이 낮다. 소액으로 투자하는 경우 일반적인 저축에 붙는 이자소득세율(15.4%)보다 낮으며 , 큰 금액을 번 경우에도 세액공제(열거된 사항 하나마다 연간 1억, 최대 연간 2억 공제)와 분할매각을 적절히 활용하여 세부담을 크게 줄일 수 있다. 임대소득 또한 2000만원 이하 비과세 및 각종 의제필요경비 제도가 있어 배당소득세보다 세부담이 낮다.

주식처럼 부동산을 적절하게 이용해 큰 돈을 벌 수도 있으며 주식보다는 안전한 편. 부동산이 재테크 수단으로 선호되는 데에는 그것이 돈벌이가 된다는 이유도 있지만, 상대적으로 안전하다는 이유도 있다. 주식은 얼핏하면 진짜로 가치 제로의 휴지 조각이 되지만, 부동산은 사기라도 당하지 않는 이상 권리만 제대로 이전받았다면 적어도 땅은 남는다. 이는 부동산, 특히 토지의 경우 하방경직성이 매우 강하기 때문이다. 건물은 아닐 수 있다. 건물은 완공 직후부터 약 40년의 내구연한이 발생하고 이후 재건축이라는 이름으로 헐어버리게 되므로 이론적으로 잔존가치가 0인 40년 감가상각이 발생한다. 쉽게 말하면 완공 직후부터 매년 1/40씩 가치가 하락하는 것이다. 건물 시세가 오른다는 건 감가상각을 이기고 오르는 건데 내구연한이 가까워지는 20년 이후부터는 재건축이 불가능해질 경우 감가상각이 본격적으로 시세를 압박할 수 있다. 다만 정치적인 차원의 호재가 있는데, 재건축 시기가 임박하면 한국에서는 어느 정도 용적률 상향 등을 통해 인위적으로 재산가치를 향상시키기 때문에 반드시 이론만큼 가격이 떨어지지는 않는다. 물론 원칙은 부동산 역시도 예외 아니니, 너무 믿지는 말것을 권한다. 또한 토지의 수익성이나 안정성은 아파트보다 훨씬 높지만, 거래 성사가 힘들어 환금성이 낮고 담보대출 시 기준금액이 시가에 훨씬 못 미치므로 거액의 급전을 써야 할 경우 헐값에 팔아야 할 경우가 허다한 것이 현실이며 압류되어 법원경매 등으로 나갈 경우에도 불이익이 크다. 이론적으로 부동산을 보유하고 있으면 그 가치에 해당하는 재산세가 나오는데, 당연한 말이지만 값비싼 부동산을 많이 들고 있을수록 내야 하는 세금도 많고 부가적인 지출도 커지는 것은 당연한 일이다. 하지만 한국에서는 재산세율이 낮으며 세율이 고정되어 있어 어느정도 예상이 가능하다. 또한 아파트나 신축건물을 제외하면 재산세 부과의 기본이 되는 공시지가가 시세에 비해 현저히 낮은 경우가 보통이기 때문에 투자물건에 따라서는 부담이 더 줄어든다.